2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。

2020年是不平凡的一年，在疫情影響下，樓市經(jīng)歷了從“停滯”到“逐步回暖”的過程，在市場中扮演中間人角色的中介企業(yè)也在市場變化中尋求自身發(fā)展。進入2021年，市場又將如何變化，從中介行業(yè)大佬口中或許可以一窺真貌。

57歲的黎明楷加入傳統(tǒng)老牌房產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)已有32個年頭，一路從投資及項目部員工晉升為中原地產(chǎn)中國內(nèi)地主席。在從業(yè)的30年間，黎明楷無疑是中原發(fā)展的見證者及市場沉浮的親歷者。

近日，中原地產(chǎn)中國內(nèi)地主席黎明楷在接受澎湃新聞（www.6773257.com）記者專訪時指出，過去幾年，國家在讓房價保持平穩(wěn)健康發(fā)展方面做得相當不錯，現(xiàn)在的調(diào)控也是過去一些政策的延續(xù)，堵住以往一些政策存在的漏洞。

黎明楷認為，未來“因城施策”的大方向不會改變，對于房地產(chǎn)市場比較熱的地方，政策肯定會越來越緊，但對于一些市場不太好的城市，也不用擔心會有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會適度的放寬調(diào)控。

“從市場本身來講，2021年差也不會很差，因為國家的政策主要以‘穩(wěn)’字為主，整體市場來講，都是相對會平穩(wěn)一點。”黎明楷說道。

市場的變化以及行業(yè)的競爭也讓發(fā)展逾40年的中原受到了業(yè)績下滑的沖擊，昔日“行業(yè)老大”的位置已經(jīng)丟失。

對此，黎明楷坦言，中原一直在做轉變，轉變以往一些傳統(tǒng)的做法。“以前我們傳統(tǒng)做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨斗，依賴于他本身的一個業(yè)務能力。而現(xiàn)在我們更多的是去講團隊之間的配合，以及公司的資源如何打通。我們的轉型應該是自身內(nèi)部環(huán)境的更新，往平臺化的經(jīng)營方式去推進。”

黎明楷表示，中原在經(jīng)過了一系列內(nèi)部改革后，經(jīng)營狀況已經(jīng)恢復到健康發(fā)展，所以今年中原的門店量會有所增加。

對于2021年看好的區(qū)域，黎明楷給出的答案是北上廣深。他認為，北上廣深的增長量會比其他城市快一點，因為畢竟這幾個城市本身對于人才的吸引力就會相對高一些。

以下為澎湃新聞記者對黎明楷的專訪實錄：

澎湃新聞：如何看待2020年下半年以來各地出臺的樓市調(diào)控收緊政策？

黎明楷：過去幾年，國家在讓房價保持平穩(wěn)健康發(fā)展方面做得相當不錯，現(xiàn)在的調(diào)控也是過去一些政策上的延續(xù)。其實現(xiàn)在調(diào)控的大方向是，中央定一些宏觀層面的大政策，各地方發(fā)布因地制宜、因城施策的調(diào)控措施。我們看到2020年國家大政策主要集中在宏觀方面，包括對開發(fā)商“三道紅線”的監(jiān)管要求，還有金融方面銀行對于房地產(chǎn)貸款方面的一些限制政策。

從地方來講，因為每個城市的情況不同，所以都是交給地方來做。下半年以來我們看到不少地方發(fā)布樓市收緊政策，無非是因為這些地方的房地產(chǎn)市場比較熱，房價也升得有點急、有點多。同時，我覺得這些政策出臺，也有一部分原因是現(xiàn)在需要一些新的政策來彌補之前政策帶來的后遺癥。

一方面，很多城市之前都出臺了人才引入的政策，因為都在爭奪人才。爭奪人才就會有許多人才流入進來，同時肯定會帶來新的住房需求。需求增加就會讓房價有上漲的壓力。所以地方政府也要去引導，怎么能滿足這些新引入的人才正常的居住需求，同時又能把投機性的需求排除在外，能夠控制住房價，其實現(xiàn)在很多政策是要思考這些問題。

另一方面，以往在穩(wěn)控房價方面，對于新房方面的力度是比較大的，因為比較簡單，主要就是通過限價，但是新房限價又造成一個新的矛盾出現(xiàn)，就是我們說的房價倒掛，新房比二手房便宜，這就導致了一些投資性購房者的出現(xiàn)，因為從投資的角度來講，買到一個新房我肯定就賺了，比二手房還便宜，所以投資需求會流入新房市場，這也是地方需要出一些新政策去堵這方面的漏洞。

澎湃新聞：對2021年樓市趨勢有何看法？

黎明楷：未來“因城施策”這個大方向應該還是一樣，對于房地產(chǎn)市場比較熱的地方，政策肯定會越來越緊，但對于一些市場不太好的城市，也不用擔心會有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會適度地放寬調(diào)控。那這方面我看未來很長一段時間，大概都會以這種調(diào)控模式來做。從市場本身來講，2021年差也不會很差，因為國家的政策主要以“穩(wěn)”字為主，整體市場來講，都是相對會平穩(wěn)一點。

澎湃新聞：2020年疫情期間，公司采取了哪些應對措施？

黎明楷：我們的復工應該是比一些行家都要快，雖然在復工那一段時間可能真沒什么生意可以做，但可以通過復工，讓大家先做好一些事先的準備工作，等疫情緩和下來，我們就可以快人一步去搶先做生意。

另外我看到一些同事的應對也蠻好，他們會鼓勵員工去做一些新嘗試，做網(wǎng)上也好，做很多直播。某種程度上來講，大家可能覺得直播忙了半天，也沒太大效果，沒有帶來很多生意。但我覺得通過那一段時間讓員工多做嘗試，也會看到有一些員工，確實憑他們的創(chuàng)意做出一些很不錯的東西出來。

另外一方面，我們也把員工的斗志、求生的欲望能鼓動出來，在市場恢復后，我們跑的比一些行家快。

澎湃新聞：面對風云突變的市場格局，各家企業(yè)都在謀求企業(yè)轉型，中原地產(chǎn)如何看待轉型？

黎明楷：按我們所身處的這個行業(yè)——中介代理行業(yè)，從這個層面上來講，中原一直沒想過要做怎么樣的轉型。因為通常轉型都會覺得這個行業(yè)自身的需求量發(fā)生變化，需求量沒有以前多了；或者是需求量支持不了企業(yè)的增長，才要謀求轉型。

但從我們目前這個行業(yè)來看，應該是一個還在持續(xù)增長當中的一個行業(yè)，新房未來會略微少一點，但存量房的交易還是繼續(xù)在擴大的。所以從這個層面來說，我們也沒必要去轉型做另一個行業(yè)。相反，我們更多的是去想，如何去聚焦我們本身的這個行業(yè)，如何在我們本身的這個行業(yè)當中，做得更好。

澎湃新聞：中原如何應對市場競爭，未來有想要涉足的新業(yè)務嗎？

黎明楷：在這個行業(yè)當中，我們?nèi)绾蚊鎸Ω偁帯⒚鎸π枨蟮淖兓覀兪遣皇切枰マD變一些傳統(tǒng)的做法了，這個方面中原一直在做轉變。 例如，以前我們傳統(tǒng)做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨斗，依賴于他本身的一個業(yè)務能力。而現(xiàn)在我們更多的是去講究團隊之間的配合，以及公司的資源如何打通。所以中原接下來做的，也可以說比較符合現(xiàn)在市場上流行做法，就是往平臺方面做改革。

因此對中原來說，我們的轉型應該是自身內(nèi)部環(huán)境的更新，是往平臺化的經(jīng)營方式去推進。我們會先打造我們自己內(nèi)部的一個小平臺，然后也會做一些延伸。目前，我們和外面的中介有兩大塊業(yè)務合作：一塊是我們跟房多多的合作，就是原萃；中原自己在做的，叫房友圈。另外，我們也會跟一些中小中介的行家打交道，有一些業(yè)務上的合作。所以，未來也不排除中原從目前自身的小平臺，逐漸往這些方向去做轉型的可能。

另外，除了我們自身的代理業(yè)務，我們還有一些相關聯(lián)的業(yè)務。比如說，我們一直在做的物管業(yè)務，其實我們做了很多年了，現(xiàn)在又是一個比較火熱、市場上關注度比較高的行業(yè)，所以在這方面也會繼續(xù)逐步發(fā)展。

在金融方面，我們也有一些探索，當然我們的金融跟其他的泛金融不同，我們主要是聚焦在我們的房地產(chǎn)交易流程當中，我們的客戶所需要的各種金融服務，在這方面會有一個延伸。

澎湃新聞：2021年，公司線下門店布局（中國大陸）是否會有所新增，最看好的區(qū)域或城市有哪些，原因是什么？

黎明楷：中原的開店形式，其實跟競爭對手有非常大的不同，我們并沒有一個整體的總規(guī)劃，不會去計劃哪里店開多一點哪里開少一點。我們開店基本上就是按照市場情況和規(guī)律，“自然生長”。哪個片區(qū)做的好，那就開的快一點，哪個做的不好的，別說開店了，還有可能要收縮。

所以從過去兩年來看，我們中原在內(nèi)地的門店，其實是減少的。那門店減少，其實是反映了我們中原在過去有一段時間，做得不算好。面對競爭對手的沖擊，我們反應還是有點慢。但是在去年，中原在經(jīng)過了一系列內(nèi)部改革后，我們的經(jīng)營狀況已經(jīng)恢復了健康發(fā)展，所以今年，我是期待我們的門店量會有所增加的。

當然今年預計的增長量，可能會比之前自然的增長量多一點，因為我們預計在今年下半年會有一些新的合伙人制度的計劃，我也期待這個計劃出來以后，會吸納不少行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員加入，就會讓門店的增長速度比正常快一點。但無論怎么快，我們都不會是那種大量收購門店而造成的增長速度，不會是那些呈幾何形的翻翻、翻一倍、翻兩倍，這種可能性很小，中原只是會說開門店會比以往多一點而已。

當然，開門店多少，除了受到我們自身做得好不好的制約以外，其實我還面臨一個市場上的制約，就是現(xiàn)在招聘或者培養(yǎng)一個新的經(jīng)紀人比以前困難。因為我們這個行業(yè)本身對于一些年輕人的吸引力，跟其他行業(yè)相比難度更大，會比較辛苦。所以我們現(xiàn)在面臨最大的一個增長的問題是，有些時候我們也有一些區(qū)域做得蠻不錯的，門店店鋪是容易找，但沒有合適的人員，或者人員不夠開店，這個開店也是沒用的。

所以在我看來，關于我們新開門店主要是兩個制約，一個是關于自身的經(jīng)營健康狀況，這個是已經(jīng)改善了，另一個就是招聘和培養(yǎng)人才方面，可能會帶來一些制約和局限。

2021年看好的區(qū)域還是北上廣深，北上廣深的增長量會比其他城市快一點的，因為畢竟北上廣深這些城市本身對于人才的吸引力就會相對高一些，所以從招聘來講，主要是我們增加一些資源和力度，在招人方面可以有些收獲，人員能力增加了，那開店的速度就可以快一點。其他有一些城市，本身人才流入也有困難，增長量就會相對慢一點。