2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

2020年是不平凡的一年，在疫情影響下，樓市經歷了從“停滯”到“逐步回暖”的過程，在市場中扮演中間人角色的中介企業也在市場變化中尋求自身發展。進入2021年，市場又將如何變化，從中介行業大佬口中或許可以一窺真貌。

57歲的黎明楷加入傳統老牌房產中介公司中原地產已有32個年頭，一路從投資及項目部員工晉升為中原地產中國內地主席。在從業的30年間，黎明楷無疑是中原發展的見證者及市場沉浮的親歷者。

近日，中原地產中國內地主席黎明楷在接受澎湃新聞（www.6773257.com）記者專訪時指出，過去幾年，國家在讓房價保持平穩健康發展方面做得相當不錯，現在的調控也是過去一些政策的延續，堵住以往一些政策存在的漏洞。

黎明楷認為，未來“因城施策”的大方向不會改變，對于房地產市場比較熱的地方，政策肯定會越來越緊，但對于一些市場不太好的城市，也不用擔心會有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會適度的放寬調控。

“從市場本身來講，2021年差也不會很差，因為國家的政策主要以‘穩’字為主，整體市場來講，都是相對會平穩一點?！崩杳骺f道。

市場的變化以及行業的競爭也讓發展逾40年的中原受到了業績下滑的沖擊，昔日“行業老大”的位置已經丟失。

對此，黎明楷坦言，中原一直在做轉變，轉變以往一些傳統的做法?！耙郧拔覀儌鹘y做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨斗，依賴于他本身的一個業務能力。而現在我們更多的是去講團隊之間的配合，以及公司的資源如何打通。我們的轉型應該是自身內部環境的更新，往平臺化的經營方式去推進?！?/p>

黎明楷表示，中原在經過了一系列內部改革后，經營狀況已經恢復到健康發展，所以今年中原的門店量會有所增加。

對于2021年看好的區域，黎明楷給出的答案是北上廣深。他認為，北上廣深的增長量會比其他城市快一點，因為畢竟這幾個城市本身對于人才的吸引力就會相對高一些。

以下為澎湃新聞記者對黎明楷的專訪實錄：

澎湃新聞：如何看待2020年下半年以來各地出臺的樓市調控收緊政策？

黎明楷：過去幾年，國家在讓房價保持平穩健康發展方面做得相當不錯，現在的調控也是過去一些政策上的延續。其實現在調控的大方向是，中央定一些宏觀層面的大政策，各地方發布因地制宜、因城施策的調控措施。我們看到2020年國家大政策主要集中在宏觀方面，包括對開發商“三道紅線”的監管要求，還有金融方面銀行對于房地產貸款方面的一些限制政策。

從地方來講，因為每個城市的情況不同，所以都是交給地方來做。下半年以來我們看到不少地方發布樓市收緊政策，無非是因為這些地方的房地產市場比較熱，房價也升得有點急、有點多。同時，我覺得這些政策出臺，也有一部分原因是現在需要一些新的政策來彌補之前政策帶來的后遺癥。

一方面，很多城市之前都出臺了人才引入的政策，因為都在爭奪人才。爭奪人才就會有許多人才流入進來，同時肯定會帶來新的住房需求。需求增加就會讓房價有上漲的壓力。所以地方政府也要去引導，怎么能滿足這些新引入的人才正常的居住需求，同時又能把投機性的需求排除在外，能夠控制住房價，其實現在很多政策是要思考這些問題。

另一方面，以往在穩控房價方面，對于新房方面的力度是比較大的，因為比較簡單，主要就是通過限價，但是新房限價又造成一個新的矛盾出現，就是我們說的房價倒掛，新房比二手房便宜，這就導致了一些投資性購房者的出現，因為從投資的角度來講，買到一個新房我肯定就賺了，比二手房還便宜，所以投資需求會流入新房市場，這也是地方需要出一些新政策去堵這方面的漏洞。

澎湃新聞：對2021年樓市趨勢有何看法？

黎明楷：未來“因城施策”這個大方向應該還是一樣，對于房地產市場比較熱的地方，政策肯定會越來越緊，但對于一些市場不太好的城市，也不用擔心會有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會適度地放寬調控。那這方面我看未來很長一段時間，大概都會以這種調控模式來做。從市場本身來講，2021年差也不會很差，因為國家的政策主要以“穩”字為主，整體市場來講，都是相對會平穩一點。

澎湃新聞：2020年疫情期間，公司采取了哪些應對措施？

黎明楷：我們的復工應該是比一些行家都要快，雖然在復工那一段時間可能真沒什么生意可以做，但可以通過復工，讓大家先做好一些事先的準備工作，等疫情緩和下來，我們就可以快人一步去搶先做生意。

另外我看到一些同事的應對也蠻好，他們會鼓勵員工去做一些新嘗試，做網上也好，做很多直播。某種程度上來講，大家可能覺得直播忙了半天，也沒太大效果，沒有帶來很多生意。但我覺得通過那一段時間讓員工多做嘗試，也會看到有一些員工，確實憑他們的創意做出一些很不錯的東西出來。

另外一方面，我們也把員工的斗志、求生的欲望能鼓動出來，在市場恢復后，我們跑的比一些行家快。

澎湃新聞：面對風云突變的市場格局，各家企業都在謀求企業轉型，中原地產如何看待轉型？

黎明楷：按我們所身處的這個行業——中介代理行業，從這個層面上來講，中原一直沒想過要做怎么樣的轉型。因為通常轉型都會覺得這個行業自身的需求量發生變化，需求量沒有以前多了；或者是需求量支持不了企業的增長，才要謀求轉型。

但從我們目前這個行業來看，應該是一個還在持續增長當中的一個行業，新房未來會略微少一點，但存量房的交易還是繼續在擴大的。所以從這個層面來說，我們也沒必要去轉型做另一個行業。相反，我們更多的是去想，如何去聚焦我們本身的這個行業，如何在我們本身的這個行業當中，做得更好。

澎湃新聞：中原如何應對市場競爭，未來有想要涉足的新業務嗎？

黎明楷：在這個行業當中，我們如何面對競爭、面對需求的變化，我們是不是需要去轉變一些傳統的做法了，這個方面中原一直在做轉變。 例如，以前我們傳統做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨斗，依賴于他本身的一個業務能力。而現在我們更多的是去講究團隊之間的配合，以及公司的資源如何打通。所以中原接下來做的，也可以說比較符合現在市場上流行做法，就是往平臺方面做改革。

因此對中原來說，我們的轉型應該是自身內部環境的更新，是往平臺化的經營方式去推進。我們會先打造我們自己內部的一個小平臺，然后也會做一些延伸。目前，我們和外面的中介有兩大塊業務合作：一塊是我們跟房多多的合作，就是原萃；中原自己在做的，叫房友圈。另外，我們也會跟一些中小中介的行家打交道，有一些業務上的合作。所以，未來也不排除中原從目前自身的小平臺，逐漸往這些方向去做轉型的可能。

另外，除了我們自身的代理業務，我們還有一些相關聯的業務。比如說，我們一直在做的物管業務，其實我們做了很多年了，現在又是一個比較火熱、市場上關注度比較高的行業，所以在這方面也會繼續逐步發展。

在金融方面，我們也有一些探索，當然我們的金融跟其他的泛金融不同，我們主要是聚焦在我們的房地產交易流程當中，我們的客戶所需要的各種金融服務，在這方面會有一個延伸。

澎湃新聞：2021年，公司線下門店布局（中國大陸）是否會有所新增，最看好的區域或城市有哪些，原因是什么？

黎明楷：中原的開店形式，其實跟競爭對手有非常大的不同，我們并沒有一個整體的總規劃，不會去計劃哪里店開多一點哪里開少一點。我們開店基本上就是按照市場情況和規律，“自然生長”。哪個片區做的好，那就開的快一點，哪個做的不好的，別說開店了，還有可能要收縮。

所以從過去兩年來看，我們中原在內地的門店，其實是減少的。那門店減少，其實是反映了我們中原在過去有一段時間，做得不算好。面對競爭對手的沖擊，我們反應還是有點慢。但是在去年，中原在經過了一系列內部改革后，我們的經營狀況已經恢復了健康發展，所以今年，我是期待我們的門店量會有所增加的。

當然今年預計的增長量，可能會比之前自然的增長量多一點，因為我們預計在今年下半年會有一些新的合伙人制度的計劃，我也期待這個計劃出來以后，會吸納不少行業內的從業人員加入，就會讓門店的增長速度比正常快一點。但無論怎么快，我們都不會是那種大量收購門店而造成的增長速度，不會是那些呈幾何形的翻翻、翻一倍、翻兩倍，這種可能性很小，中原只是會說開門店會比以往多一點而已。

當然，開門店多少，除了受到我們自身做得好不好的制約以外，其實我還面臨一個市場上的制約，就是現在招聘或者培養一個新的經紀人比以前困難。因為我們這個行業本身對于一些年輕人的吸引力，跟其他行業相比難度更大，會比較辛苦。所以我們現在面臨最大的一個增長的問題是，有些時候我們也有一些區域做得蠻不錯的，門店店鋪是容易找，但沒有合適的人員，或者人員不夠開店，這個開店也是沒用的。

所以在我看來，關于我們新開門店主要是兩個制約，一個是關于自身的經營健康狀況，這個是已經改善了，另一個就是招聘和培養人才方面，可能會帶來一些制約和局限。

2021年看好的區域還是北上廣深，北上廣深的增長量會比其他城市快一點的，因為畢竟北上廣深這些城市本身對于人才的吸引力就會相對高一些，所以從招聘來講，主要是我們增加一些資源和力度，在招人方面可以有些收獲，人員能力增加了，那開店的速度就可以快一點。其他有一些城市，本身人才流入也有困難，增長量就會相對慢一點。