2021年美國買房基本靠搶，二手房買賣的現狀是：出價離譜的，險中求勝；出價合理的，失之交臂；討價還價的，自罰下場。

在全世界擔心美國因病毒而經濟崩盤的時候，美國人購房的熱情卻達到了15年來的沸點。全國房地產經紀人協會的數據顯示，2020年美國普通住宅的價格漲幅達到8.4%，售出676萬套二手房，同比增長22.2%；售出新房84.2萬套，同比增長18.8%。豪宅則更加火爆，以加州為例，價格百萬美元以上的房產銷售比一年前幾乎翻了一番，

John和Michelle是我在美國南加州的隔壁鄰居，一對老年夫妻。往年他們德州的兒子每個長假都帶孫子們飛來和他們一起度過。但2020年的疫情，讓他們大半年都沒機會見到兒孫，在圣誕節到來前的11月，他們終于忍無可忍，將所有家當裝進幾輛集裝箱車，跟我們揮手告別。

他們決定去德州再買一套房子，因為那里買房比加州要便宜很多，疫情以來，設計師John一直在家辦公，去哪里住其實都一樣。

他在加州的獨棟別墅剛空下來兩天，帶著兩個孩子的租客就搬了進來。為了躲避疫情，越來越多的人從洛杉磯市區來郊區找房，這里的租金和房價都一直在上漲。這讓John可以安心地擁有兩套住房，加州租金支付德州月供，綽綽有余。

這對典型的鄰居夫妻，恰巧代表了美國2020年房產市場的兩個趨勢：一方面，疫情創造了新需求；另一方面，漲價使人們惜售，房源供不應求。

一邊是數百萬人面臨失業，另一邊，是購房熱潮一浪高過一浪，這個反差在疫情期間有點匪夷所思。

美聯儲降息，房產起底發令槍

2020年3-5月，疫情暴發之初，美國房產交易也曾降到歷史冰點。但接下來的幾個月，便是見證奇跡的時刻，交易量和價格達到2006年以來的來最高水平，熱潮一直持續到了2021年（見表1、表2）。

表1，2020年美國二手房銷售同比增長圖

表2，美國二手房成交均價同比增長圖

美聯儲對疫情的迅速反應和及時的強心針，是2020美國樓市和股市不跌反升第一聲發令槍。

疫情剛剛暴發的3月，股市的四次慘烈熔斷，促使美聯儲（Federal Reserve）痛下狠手，一個月之內，兩次降息，將聯邦基準利率直接打到30年來新低（0-0.25%）。同時，美聯儲還大量購買住房抵押貸款支持債券，也就是說，美聯儲爸爸變相給銀行發了大筆的本錢，讓他們可以出去放貸支持人們買房。

接下來，居民們的信箱里，陸續收到各大銀行的降息廣告，利率一次比一次低，30年期固定抵押貸款平均利率從2019年底的3.8%降到了2020年底的2.7%，有些專業貸款公司甚至打出了最低2.25%的廣告。

掐指一算，人們發現，降息后，同樣的月供，同樣的貸款期限，貸到的款更多，只要稍多一點首付，自己可以負擔起更貴的房子了。

同時，神奇的美聯儲通過股市暴漲，還給一些幸運兒送來了驚喜的首付款。接連出臺的貨幣政策，使得大量資金流入股市，在年初4次熔斷之后，不僅一個月之內實現絕地反彈，而且很快就跑過了站。2020年全年，道瓊斯指數上漲7.25%，標普500指數上漲16.26%，納斯達克指數更是瘋漲43.64%，創下11年來的漲幅紀錄。股市獲利出場后，溢出消費的最大一項就是房產。

一部分購買力，還來源于疫情催發的高科技行業，蘋果、谷歌、Facebook，還有網絡視頻點播公司Nexflix、視頻交流軟件Zoom等等這些公司因為人們在家辦公學習，業績大漲，他們不斷擴招員工，對社會購買力的貢獻功不可沒。

就這樣，從去年7月疫情稍微緩解開始，被疫情耽誤的購房者迫不及待地帶上口罩開車出門，匯成了浩浩蕩蕩的看房大軍。

現金上陣，低息貸款淪為漲價風向標

到了9月，房產經紀人們忙得連飯都來不及吃。Doris是Keller Williams Realty公司橙縣（分公司）的一位房產經紀人，她跟我分享了過去幾個月見證的各種“奇跡”：她代賣的一套100萬美金的二手房，創出掛牌3天，9個意向，7天成交，買家加價3%，全款一次付清的歷史紀錄。她幫客戶搶到的另一套二手房則是2天10個意向，嚇得房主第二天就關門謝客，最后她的客戶果斷砸出全款，才驚險拿下。

全款付清的購房方式，在美國各大二手房產市場迅速成為一股勢不可擋的趨勢，低息貸款完全成了一個搶房的信號，而失去了原本的意義。

2020年8月開始，二手房交易量以同比10%以上速度遞增，9月、10月更是以20%的速度遞增。往年12月因為長假交易清淡，而2020年，人們在圣誕節前，爭分奪秒地搶走了大部分剛剛掛牌的房源。

新房發售現場更是氣氛緊張。洛杉磯附近的一個寂靜的小城市奇諾崗，曾有一個別墅項目，雖然第一期只放出4套房源（美國開發商的樓盤，一般是每期只開幾套，一個樓盤分幾十期，慢慢放出房源）.工作人員周六來開門時，卻仿佛看到了上海老大房月餅店——購房者帶著口罩，排起了幾十人的長龍。

年初因疫情停工減產的建筑商從8月開始，趕緊大馬力恢復生產，但是門口的長隊還是很難消化。

在線辦公，冷清地區炙手可熱

居家辦公和學習，成為美國人換大房子的直接動力——試想2-3個孩子的家庭，神獸們熱火朝天地各自上網課，父母和同事們開zoom會議……書房是肯定不夠，雙層床的臥房也容納不了兩個孩子同時上網課，必須一人一個空間，疫情不停，吵鬧不休，所以，在家辦公，必須得換大房子。經過幾個月的在家辦公的磨合，還有多家互聯網公司宣稱，疫情結束后，將會永久性讓大部分員工在家辦公。

美國的稅法也一直鼓勵創業者在家辦公：使用書房作為家庭辦公室，按所占面積比例，可以將房貸利息、房產稅、水電費、保險等一系列費用，用于抵扣個稅。

人口密度大的大城市居民，因為可以在家工作，為了躲避疫情，索性去郊區找住宅密度低、面積更大、單價更便宜的房子。大城市附近的獨棟別墅社區，這一年成為最被熱捧的房產。

整個2020年下半年，住在郊區別墅的我們，見證了各種搬家的集裝箱車，不停地送來各種新鄰居，這些新鄰居多半是租客。因為房源太少，偶爾有房屋拿出來賣，門口“出售”的標牌平均10天，就會換上“已售”。

人們和公司的距離得到徹底釋放后，連以往偏遠冷清的中部的房產也被帶動了起來——印第安納波利斯、堪薩斯城、博伊西、克利夫蘭、辛辛那提、孟菲斯和匹茲堡這樣的小型都市，與一年前相比，房價至少上漲了10%，熱度破天荒地超過了沿海大城市。

新房房源少，二手房增速萎縮

2020年之前，因為房源不足的問題日漸嚴重，美國住宅早已連續好幾年以3%-4%的幅度增長。

美國25-35歲的人口有近5000萬，這些年輕人購買第一套住房是剛需；結婚之后，要么不生，要么一口氣生三四個孩子，家庭人口爆炸，換房就箭在弦上；作為移民國家，每年有100萬新移民抵達美國，即便偷渡客，只要有個人報稅號，也可以貸款買房；同時，愛搬家的美國人平均5年換一個地方居住，購房的需求是常態。

與這些剛需形成反差的是，無論是新房還是二手房，供應一直跟不上節奏。

藍領勞動力是最大的短板，10年前房產泡沫破滅，大批熟練的工人流失；大麻泛濫，年輕工人入職藥檢常常通不過；越來越嚴格的移民執法，偷渡的墨西哥裔工人不敢來工地應聘……

土地審批也耗時耗力，地方官員迫于選民加壓，制定的安全設計標準越來越高，新建房單元數控制更嚴格，為的是讓現有居民的房屋增值，并且通過房價篩選鄰居，這些漫長而嚴格的各級審批程序，讓新房供應量雖然每年有增長，但是在房屋交易總量中，占比不到1/5。

二手是美國房屋交易的主要來源，但房源卻在萎縮， 統計數據顯示，2010年美國業主房屋的持有時間一般為8年，但現在卻是13年，特別是戰后嬰兒潮出生的老年人，隨著年紀增加，越來越懶得折騰，賣出的房屋越來越少。

十多年前的次貸危機也導致近500萬套二手房從二手市場消失——這些房屋因無法還貸而被銀行收回，止贖房被多被打包出售給大型投資機構，統一投放租賃，退出銷售市場，這500萬套住宅，幾乎相當于美國全年的二手房交易量，二手房供應量因此又瘦身一圈。

房價越是上漲，像John那樣的屋主越舍不得賣房，加上2020年，房屋成交速度同比提升了一倍（見表3），庫存很快被耗盡。到2020年12月，美國二手房住宅庫存總量僅為107萬套，比11月下降16.4%，比一年前下降23%，只有1.9個月供應量，達到歷史最低水平。

表3，2020年與2019年相比，房屋成交速度提升了一倍

房產剛剛起泡，下調拐點主要看美聯儲

無論怎樣的供求不平衡，在美國社會停擺，上百萬人失業的疫情下，房產交易的瘋狂上漲，加上10年前次貸危機的傷痛，房產泡沫的擔憂一直在拷問著各方。

去年《福布斯》報道了一個重要的信號：2020年6月，美國已經有290萬人申請了貸款延期，貸款總價值達到5840億美元。

但這本雜志認為，這暫時并不會引發房產蕭條。與十年前次貸危機不同的是，當時房價暴跌，房主所欠銀行貸款，房子賣掉都不夠換貸款；而如今美國樓市處于市場上升期，房子的市場價值遠遠高于貸款總額。如果一個房主疫情期間失去工作，他可以很快賣掉房子，獲得一大筆現金，先解決財務危機，然后去買一個便宜點的房子，或者去租房解決困境，而不必像10多年前那樣被銀行把房子拿走，連首付也虧進去，凈身出戶。

事實也是如此，次貸危機之后，美國銀行放貸要謹慎得多，綜合水電賬單、信用卡、還款紀錄等各方面的個人信用分要求大大提高；并且，大多數商業貸款首付要求至少兩成，基本杜絕了0首付；首付少于兩成、三成的，還必須購買貸款保險，這讓銀行的風險大大減小，十年前的大崩盤目前看來不太可能。

但房產周期還有的，這次熱潮什么時候回落，主要還得看美聯儲。有專家觀察到，過去20年間，美聯儲每一輪降息，都會間接帶來美國房地產市場的短期繁榮，這個短周期一般在3-5年，降息不停，房產不會回落。而美聯儲保持零利率預計將到2023年底之前，由此可見，被疫情催生的美國房產狂潮，可能還會有兩年左右的余溫。

值得一提的是，雖然房產泡沫暫時無憂，但這次的房產熱潮，對在疫情中失業或減薪的美國人來說，卻不是好消息，因為價格上漲完全抵消了降息帶來的好處，總價升高，讓房屋的首付額變得更高，美聯儲的計劃讓他們更加買不起房。

（作者王銳為資深媒體人，現居美國南加州）