【編者按】2020年房企業(yè)績有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對現(xiàn)實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊；30強(qiáng)房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將創(chuàng)歷史地突破1.2萬億大關(guān)……落實“房住不炒”要求，防范金融風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰能適應(yīng)新形勢，在新一輪競爭中占得先機(jī)？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實的業(yè)績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業(yè)已提前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

弘陽地產(chǎn)（01996.HK）日前發(fā)布2020年銷售數(shù)據(jù)，公司實現(xiàn)累計合約銷售金額865.0億元，同比增長32.8%；累計銷售面積約為591.6萬平方米，平均銷售價格14662元/平方米。

弘陽地產(chǎn)前身紅太陽集團(tuán)由福建商人曾煥沙1996年創(chuàng)立，2009年更名為弘陽集團(tuán)；2018年7月，弘陽地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市；2019年2月，弘陽上海總部啟用，開始南京、上海雙總部運(yùn)營。在克而瑞2020年房企銷售排行榜上，弘陽地產(chǎn)排第49位。

2017年，弘陽集團(tuán)董事長曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，表示要在2020年完成千億銷售目標(biāo)。弘陽地產(chǎn)在上市招股書中表達(dá)了高周轉(zhuǎn)的意愿，“在獲取土地后85天內(nèi)實現(xiàn)開工，180天內(nèi)實現(xiàn)有質(zhì)量的開盤。”

2017-2019年，弘陽分別實現(xiàn)銷售額257.0億元、473.4億元、651.5億元。2020年1月，受疫情影響，弘陽合約銷售額剛過20億元。在2020年3月舉行的業(yè)績發(fā)布會上，弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁何捷宣布，“2020年銷售目標(biāo)定為750億元。”

千億目標(biāo)推遲，弘陽管理層的解釋是，正放緩對規(guī)模的訴求，轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效，希望公司能完成從“快速增長”到“持續(xù)、健康、有質(zhì)量的快速增長”的戰(zhàn)略升級。

然而，提質(zhì)增效并不簡單。弘陽規(guī)模快速增長的同時，營收也取得較好增長，但利潤率卻出現(xiàn)下滑。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，弘揚(yáng)地產(chǎn)2017年、2018年、2019年的毛利率分別約為40.6%、31.2%、25.1%；凈利潤率分別約為19.5%、14.3%、10.8%，均呈逐年下滑趨勢。

2020年上半年，弘陽實現(xiàn)營業(yè)收入約96.24億元，同比增長約146.3%；毛利潤為24.34億元，同比增長115.0%；凈利潤為8.95億元，同比增長23.5%；歸母凈利潤為6.77億元，同比下降約8.9%。與上年同期相比，毛利率和凈利潤率依然雙雙下滑，其中，毛利率下降3.7個百分點(diǎn)至25.3%，凈利潤率下降9.2個百分點(diǎn)至9.3%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速擴(kuò)張的同時，資金需求強(qiáng)烈，加之融資環(huán)境趨緊，導(dǎo)致融資成本攀升，便會侵蝕利潤。此外，高溢價拿地也會吞噬利潤。

財報顯示，弘陽地產(chǎn)的負(fù)債總額從2017年的328.7億元增長至2020年中期的815.4億元。2019年度，弘陽地產(chǎn)融資成本約為6.34億元，同比增長27.0%；2020年上半年的融資成本約為4.25億元，同比增長131.3%。

“融資成本的變動主要由于期內(nèi)土地獲取及物業(yè)開發(fā)擴(kuò)張導(dǎo)致借貸增加所致。”弘陽地產(chǎn)在2020年中期報告中稱。

密集融資的同時，弘陽地產(chǎn)亦頻頻現(xiàn)身各地土拍市場，且拿地多伴以高溢價。例如，2020年4月，弘陽地產(chǎn)經(jīng)過242輪的激烈角逐，競得浙江寧波一宗宅地，溢價率為43.13%；6月，又以聯(lián)合體的身份，競價181輪摘得江蘇南通一宗宅地，溢價率高達(dá)50.19%。2021年1月18日，經(jīng)過365輪舉牌，弘陽以17.33億元競得江蘇淮安生態(tài)新城203號商住地塊，溢價率98.74%。

截至2020年6月30日，弘陽地產(chǎn)土儲總建筑面積約為1837.4萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約967.8萬平方米，權(quán)益比約為52.7%。

弘揚(yáng)地產(chǎn)“增收不增利”的現(xiàn)象并非偶然。貝殼研究院通過對70家樣本房企2020年上半年的營收與毛利率交叉分析發(fā)現(xiàn)，其中44家房企“增收減利”。

貝殼研究院報告認(rèn)為，2020年的突發(fā)疫情并非行業(yè)增速下滑的根本性原因，房企業(yè)績增速放緩是長期趨勢。增速放緩的趨勢下，如何穩(wěn)定利潤將是弘陽等房企面臨的新課題。