【編者按】2020年房企業(yè)績有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對現(xiàn)實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將創(chuàng)歷史地突破1.2萬億大關(guān)……落實“房住不炒”要求，防范金融風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰能適應(yīng)新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實的業(yè)績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業(yè)已提前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

銷售規(guī)模五年增長十倍，但大規(guī)模合作開發(fā)導(dǎo)致業(yè)績含金量較低，德信中國沖擊千億之路并非坦途。

德信中國（02019.HK）日前發(fā)布2020年12月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。2020年，公司實現(xiàn)累計合約銷售金額約635.3億元，比2019年的450.8億元增長40.9%；累計合約銷售面積約311.4萬平方米。

根據(jù)德信中國招股書及歷年財報，2015至2018年，公司合約銷售額分別為61億、72億、151億和396億元。從61億到635億，5年增長10倍，德信的擴(kuò)張速度飛快，這與其持續(xù)增長的土地儲備密不可分。

截至2018年年底，德信中國總土儲約為683.4萬平方米。2019年，德信中國成功登陸港交所，當(dāng)年，土儲大增96.4%達(dá)到約1341.9萬平方米。

2020年上半年，德信新增土儲投資約214.8億元，同比增長37.5%；新增20幅地塊，建面約286.3萬平方米，94%新增土儲位于一二線城市。截至2020年6月底，德信在全國24個核心城市共運營149個項目，總土地儲備約1570.5萬平方米。

2020年11月27日，德信經(jīng)過287輪競價，以上限價格拍下浙江臺州一宗宅用，溢價率34.92%。2021年1月15日，同樣以上限價格，德信競得杭州江干區(qū)一宗宅地，溢價率29.77%。這是德信在土地市場上激進(jìn)表現(xiàn)的縮影。

土儲可為德信中國提供充足的貨值，但大規(guī)模投入也使得其債務(wù)增長較快，可能加重其流動性負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，2015年到2019年，德信中國總負(fù)債由146.9億元增至565.5億元，流動負(fù)債占比一直在80%以上。

據(jù)統(tǒng)計，截至2020年6月末，德信中國有息負(fù)債合計約187.3億元，比上年同期增長85.1%。

另一方面，德信中國的融資成本著實不低。2020年12月，德信一筆2億美元債上市，由于票據(jù)發(fā)售價為本金額的96.872%，該筆美元債實際利率達(dá)到11.514%。而上市首年，德信中國發(fā)行合計3億美元的2筆美元債，利率高達(dá)12.875%。

截至2020年6月30日，德信中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%，踩中“三道紅線”中的一條。

值得一提的是，德信中國2018年初制定了2021年實現(xiàn)千億銷售的目標(biāo)，從2020年的業(yè)績看，德信今年至少完成57.4%的銷售增長方可實現(xiàn)千億。

并且，德信的規(guī)模擴(kuò)張對合作開發(fā)依賴度較高，銷售權(quán)益占比低的狀況較為突出。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前11個月德信全口徑銷售金額551.2億元，權(quán)益銷售金額僅為191.9億元，權(quán)益比僅為34.8%。2020年上半年新增的20個項目地塊中，有15個項目的權(quán)益比在50%及以下，新增項目權(quán)益比平均僅有46.56%。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，權(quán)益比過低則業(yè)績含金量不高，往往使得企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)失真，甚至掩蓋了真實經(jīng)營狀況。

過于依賴合作開發(fā)也暴露出德信操盤能力的不足，表現(xiàn)出來就是大量的消費者投訴以及監(jiān)管部門批評。在其大本營浙江，德信旗下項目多次被曝出安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、虛假宣傳、不規(guī)范銷售等問題，還曾被杭州市、溫州市監(jiān)管部門多次點名批評。這與德信中國一直樹立的“杭派精工”的質(zhì)量形象頗不相符。